K-리츠·인프라 월간 리포트 — Vol.003 (2026-08)

□ 8월 K-리츠·인프라 총수익 지수는 0.04% 내려 보합권에 머묾. 인프라형 섹터의 하락을 오피스형 섹터의 상승이 대부분 상쇄함

○ 시가총액 비중 43.3%인 인프라형 섹터가 3.91% 내려 지수를 1.69%p 끌어내렸고, 36.3%인 오피스형 섹터는 4.02% 올라 1.46%p를 보탬

- 맥쿼리인프라가 4.80% 내렸고 인프라형 섹터 시가총액의 78.5%를 차지함. 섹터는 넉 달 연속 내려 3개월 누적 하락폭이 9.9%임

○ 그 밖의 네 섹터는 기여도가 각각 1%p 미만이었음

□ 리테일형 섹터(6.41%)와 산업형 섹터(-10.44%)의 수익률 격차는 16.9%p로 직전 12개월 중 어느 달보다 컸음

○ 직전 12개월의 중앙값은 8.3%p였음

○ 산업형 섹터의 하락은 ESR켄달스퀘어리츠에서 나옴. 섹터 시가총액의 89.8%인 이 종목이 12.28% 내렸고, 나머지 두 종목의 시가총액 가중 수익률은 5.84%임

□ 오피스형 섹터는 한화리츠를 빼고도 올랐음

○ 한화리츠가 14.66% 올라 기여가 가장 컸지만, 나머지 12개 종목의 시가총액 가중 수익률도 1.72%였고 13개 종목 중 8개가 오름

□ 섹터마다 수익률 기여도(상승·하락 포함)가 가장 큰 종목 가운데 ESR켄달스퀘어리츠, 코람코라이프인프라리츠, 한화리츠는 직전 결산기(2026년 4~5월) 주당 AFFO보다 많은 주당 배당금을 지급함

○ 주당 AFFO를 주당 배당금으로 나눈 배당 커버리지가 ESR켄달스퀘어리츠(산업형 섹터) 0.53배, 코람코라이프인프라리츠(복합형 섹터) 0.68배, 한화리츠(오피스형 섹터) 0.98배임

□ 같은 기준으로 이지스레지던스리츠(주거형 섹터)는 1.49배, 롯데리츠(리테일형 섹터)는 1.10배로 직전 결산기(2025년 12월) 주당 AFFO 안에서 배당함

□ 금융통화위원회가 8월 27일 기준금리를 2.75%에서 3.00%로 0.25%p 인상함

○ 선제적 대응으로 물가 오름세의 확산을 막는 것이 중요하고, 금융안정 리스크에도 계속 유의할 필요가 있다고 판단함

- 금융안정 리스크로는 수도권 주택가격 상승세와 가계부채 증가세 확대를 지목함

○ 표결은 6대 1로, 7월 인상 때의 만장일치와 달리 반대가 1표 나옴

□ 성장률과 근원물가 전망은 올리고 소비자물가 전망은 유지함

○ 올해와 내년 성장률을 5월 전망치 2.6%와 2.1%보다 높은 3.3%와 2.9%로 제시함

○ 근원물가 상승률은 두 해 모두 2.5%로, 종전 2.4%와 2.3%보다 높임

○ 소비자물가 상승률 전망은 2.7%와 2.3%로 5월과 같음

□ 금융통화위원회는 추가 인상의 시기와 속도를 물가와 경기 흐름, 금융안정 상황을 점검하며 결정하겠다고 밝힘

□ 두 달 연속 인상으로 기준금리가 2.50%에서 3.00%로 0.50%p 높아짐. 변동금리 차입은 CD 등 대출 기준금리에 이 인상이 옮겨간 만큼 다음 금리 재산정 때 이자비용이 늘어남

□ 만기 차입의 차환 금리에 영향을 주는 국고채 3년물이 3.84%로 0.08%p 올라, 자산 평가 할인율의 기준인 10년물(4.31%, 0.05%p)보다 더 오름

□ 워시 연준 의장이 8월 28일 잭슨홀 경제정책 심포지엄 연설에서 물가를 최우선 과제로 두고, 금융여건은 긴축적이라고 부르기 어렵다고 보며, 포워드 가이던스 관행을 바꾸겠다고 밝힘

○ 물가를 연준의 최우선 과제로 못 박음

- 연준 물가 목표 2%의 기준인 개인소비지출(PCE) 물가지수 상승률이 12개월 기준 3.7%, 6개월 기준 4.1%라는 점을 근거로 듦

- 65개월간 이어진 높은 물가의 책임은 중앙은행에 있다고 말함

○ 전반적인 금융여건을 긴축적이라고 부르기 어렵다고 평가함

- 회사채와 레버리지론 스프레드가 역사적 저점 부근이고 발행 물량도 많음

- 7월 Senior Loan Officer Opinion Survey(SLOOS)에서 은행들이 기업대출 심사 기준을 완화했다고 답함

- 주택과 농업 부문의 어려움은 따로 짚음

○ 포워드 가이던스 관행을 바꾸겠다고 밝힘

- 금융위기 때 도입한 관행이 평시에는 제한적으로 쓰여야 하며 너무 오래 유지됐다고 봄

- 금리 경로를 미리 약속하면 정작 결정할 때 연준의 판단 여지가 좁아진다고 말함

- 특정 준칙에 따른 반응함수를 공개하는 방식에도, 반응함수를 미리 공개할 만큼 경제에 대한 이해가 정밀하지 않다며 선을 그었음

□ 연설 당일 미국 국채 2년물은 4.34%로 전 거래일보다 0.14%p, 10년물은 4.73%로 0.06%p 오름

최근 발표월 기준(2026-07)입니다.

□ 리사 쿡 연준 이사는 8월 5일 앵커리지 연설에서 물가 쪽 위험이 고용 쪽보다 크다고 보면서도, 당장은 동결이 적절하다고 말함

○ 물가가 5년 넘게 목표를 웃돌아 필요하면 금리를 올릴 준비가 되어 있다고 함

○ 동결 이유로 지난해 관세의 물가 전가 효과가 12개월 상승률에서 빠지고 있다는 점을 듦

○ 유가가 연말로 가며 내릴 것으로 보는 전망이 많고, AI 투자 확대에서 온 반도체·고가 전자제품 가격 압력도 공급망 조정과 함께 누그러질 수 있다고 봄

□ 재정경제부가 8월 3일 2026년 세제개편안에서 공모리츠 배당소득 분리과세 특례를 재설계하고 CR리츠 세제 특례 두 건의 기한을 연장함

○ 공모리츠·공모부동산펀드 배당소득 분리과세 특례(조세특례제한법 제87조의7)는 전용계좌 방식으로 바뀌고, 전용계좌에 가입하면 3년 의무보유 요건이 적용되지 않음

- 증권사 등에 직접 신청하던 절차 대신, 전용계좌에 가입하면 분리과세가 자동 적용됨

- 새 규정은 2027년 1월 1일 이후 신규 가입분부터 적용되고, 2026년 12월 31일까지 투자한 분은 전용계좌에 가입해 새 규정을 적용받거나 3년 의무보유가 붙는 종전 규정을 유지할 수 있음

○ 같은 특례의 적용 기한은 2026년 12월 31일까지 투자한 분에서 2029년 12월 31일까지 발생하는 소득분으로 바뀌어 사실상 3년 늘어남

○ 해외부동산에 투자하는 펀드와 리츠는 특례 대상에서 새로 제외됨

○ 9% 분리과세 세율과 1인당 납입한도 5천만원은 종전과 같음

○ CR리츠가 취득한 비수도권 준공 후 미분양주택의 법인세·종합부동산세 특례는 취득기한이 2026년 12월 31일에서 2027년 12월 31일로 1년 연장됨

- 법인세 추가과세 배제 특례(법인세법 시행령 제92조의2제2항)와 종합부동산세 합산배제 특례(종합부동산세법 시행령 제4조제1항) 두 건이 대상임

- 개정 이유는 지역균형발전과 비수도권 주택경기 활성화 지원임