SK리츠 종로타워 밸류업 진행 상황

종로타워는 서울 도심권역의 오피스로, SK리츠가 2022년 10월 6,215억원에 편입했음

도보 10분 이내에 지하철 4개 노선을 이용할 수 있음

1호선 종각역과 지하로 연결됨

2호선 을지로입구역과 1·3·5호선 종로3가역은 도보 8분 거리임

3호선 안국역은 도보 9분, 5호선 광화문역은 도보 10분 거리임

200m 내에서 공항버스와 간선·지선·광역버스 노선이 다수 운행됨

차량으로 여의도·강남 업무지구까지 15분 이내에 이동할 수 있음

서울역까지 5분, 여의도역까지 9분, 강남역까지 13분 소요됨

김포공항까지 24분, 인천공항까지 52분 소요됨

편입 당시에는 SK온 등 SK 계열사 여섯 곳이 함께 쓰는 SK그린캠퍼스가 오피스의 62%를 임차했고, 그 가중평균 잔여계약기간은 4.09년, 임차 층의 만기는 2027년 2월 28일이었음

2026년 6월 말에는 SK온·SK이노베이션·SK에코플랜트 등 SK 계열사 여덟 곳이 오피스의 56%를 임차하고 있고, 가중평균 잔여계약기간은 2.66년임

저층부 리테일에는 스타벅스 더종로R점과 종로서적이 입점해 있음

도심 오피스 시장은 서울 전체와의 공실률 격차를 좁히며 임대인에게 유리해지고 있음

한국부동산원 조사에서 도심 오피스 공실률은 편입 분기인 2022년 4분기 10.1%에서 2026년 2분기 6.8%로 낮아졌고, 서울 전체와의 차이는 3.9%p에서 1.4%p로 줄었음

도심 A급 오피스는 신규 공급에도 기존 A급 오피스의 임차 수요가 견조함

CBRE는 G1서울과 르네스퀘어 준공으로 도심 A급 오피스 공실률이 2026년 2분기에 전 분기보다 2.9%p 상승한 6.6%가 됐지만, 두 곳을 제외한 기존 A급 오피스의 평균 공실률은 하락했다고 밝혔음

CBRE 집계에서 연면적 3만3천㎡ 이상인 도심 A급 오피스의 실질임대료는 무상임대기간을 반영해 2026년 2분기에 전년 동기 대비 6.9% 상승했음

오피스 임대료 단가는 편입 때 회사가 제시한 주변 시세 수준까지 올라 정상화됐음

회사는 편입 당시 오피스 임차인이 전용면적 평당 매달 내는 임대료와 관리비의 평균(NOC)을 23.8만원으로, 감정평가로 산정한 주변 시세를 29.3만원으로 제시했음

이 평균은 시한인 2024년 말 26.2만원으로 29.3만원의 89%였고, 한 분기 늦은 2025년 3월 말 26.7만원(91%)으로 차이가 10% 이내로 좁혀져 정상화 기준을 충족했음

2024년 5월 재계약한 1개 층의 무상임대를 반영한 전용면적당 월 임대료·관리비(E.NOC)는 평당 34.2만원으로, 회사가 에스원 자료를 인용해 제시한 인근 10개 빌딩 평균 34.6만원에 근접했음

광고용 미디어파사드·옥외광고판은 현행 간격 기준으로는 설치할 수 없고, 서울시 고시안이 확정돼도 쓸 수 있는 외벽이 동쪽 일부에 그쳐 실현 가능성이 낮음

광고를 표출하려면 디지털광고물로 설치해야 하며, 현행 간격 기준으로는 종로 47 전광판 때문에 어느 외벽에도 설치할 수 없음

서울시 미디어파사드 시설기준(안)은 미디어파사드에 광고 표출을 원칙적으로 허용하지 않음

서울시 조례는 상업지역 건물 4~15층 벽면에 225㎡ 이하 디지털광고물 하나를 허용하지만, 종로 특정구역에서 30㎡ 이상 디지털광고물은 다른 전광류·디지털광고물과 현행 200m 이상 떨어져야 함

국토교통부 건물 공간정보로 재면 종로타워 외벽은 서쪽 종로 47(SC제일은행 본점) 저층부의 대형 디지털광고물에서 약 52~112m 떨어져 있고, 두 건물 사이 우정국로는 왕복 6차로, 폭 30m여서 왕복 8차로 이상 도로에 주는 예외에 해당하지 않음

서울시 고시안이 확정되면 간격 기준이 100m로 줄어 동쪽 외벽 일부가 기준을 충족함

고시안은 2025년 10월 행정예고됐고, 예외를 주는 도로 기준도 도로폭 40m 이상으로 바꿈

소방시설법상 광고물은 피난시설 주위의 장애물이 되거나 소방 활동에 지장을 주는 위치에 둘 수 없어 설치 위치가 제한됨

소방시설법은 건축물 관계인이 피난시설 주위에 장애물을 설치하거나 소방 활동에 지장을 주는 행위를 금지함(제16조)

30㎡ 이상 디지털광고물은 서울시 옥외광고심의위원회 심의를 거쳐야 하며, 종로타워 부지는 역사도심 중점경관관리구역에 속함

종로 쪽 필지 일부는 역사문화환경보존지역에도 걸림

회사가 마지막으로 밝힌 진행 상황은 2023년 4월 시장 모니터링과 광고 기획사 협의였음

SK그린캠퍼스 단일 임차는 SK 계열사가 2026년 2분기 오피스 면적을 다시 줄여 실현 가능성이 낮아졌음

회사는 편입 당시 기존 외부 임차인이 퇴거하면 SK그룹이 오피스 전체를 임차할 의사가 있다고 밝혔음

SK 계열사 비율은 공실을 채운 2025년 3분기 74%까지 올랐다가 2026년 2분기 56%로 낮아졌음

종로타워 오피스 공실의 증감은 대부분 SK 계열사의 입주·이전에서 나와, 오피스 수입이 SK 계열사에 좌우되는 구조가 남아 있음

2024년 4분기 외부 임차인이 오피스의 12%를 비운 뒤, 2025년 2분기 SK그린캠퍼스가 임차 면적을 줄여 오피스 공실률이 21%가 됐음

2025년 7월 SK㈜·SK스페셜티·SK실트론이 7년 계약으로 입주해 공실을 채웠지만, 2026년 2분기 SK 계열사가 비운 면적으로 공실률이 다시 18%가 됐음

같은 기간 한국부동산원 조사의 도심 오피스 공실률은 6.4~9.6%였음